城市更新拆迁税务之无产权证房产拆迁

1.城市更新无产权证房产

2.无产权证房产更新流程

3.无产权证房产拆迁补偿

3.1拆迁资格确定

3.2拆迁业务问题

3.3拆迁税务问题

城市更新项目中，被拆迁物业类型有无证房产、绿本房产和红本房产等，每种类型的房产在拆迁环节均会面临不同的业务和税务问题。本文先从无产权证房产开始分析不同类型房产在城市更新项目中的拆迁业务和税务问题。

深圳市城市更新项目中无产权证房产，大多数属于历史遗留违法建筑。在深圳市城市化进程中，先后经历了1992年原特区内“统征”和2003年原特区外“统转”，将农村村民转为城市居民，农村集体所有土地转为国家所有。随着城市化快速发展，原村民在未经批准土地上或超过规划建设标准外新建、改建、扩建了大量房产，原农村集体经济组织继受单位、原村民及非原村民在原属于农村集体所有的土地上兴建了大量未办理房地产证或未履行合法报建手续等情形的建筑物。城市化进程中形成的违法建筑尚未通过农村城市化历史遗留违法建筑相关处理规定处理的，成为现存的历史遗留违法建筑。

《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《更新条例》）第三十条明确规定，区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实。同时《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》（深建字〔2021〕135号，以下简称《交易查处通知》）规定，城市更新项目纳入更新单元计划前，各区政府应按规定组织开展住宅类历史遗留违法建筑物业权利人核实工作。

深圳市发布《更新条例》后，将城市更新项目历史违法建筑权利人核实（确权）提前到了城市更新项目纳入更新单元计划（立项）之前。

现阶段无产权证房产进行城市更新，需在城市更新项目立项之前完成权利人核实并公示。虽然《更新条例》和《交易查处通知》规定，历史违法建筑物权利人核实由区城市更新部门组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位等部门负责，但在实操中，确权工作仍由准备进行城市更新项目立项申报的前期服务商或开发商实际开展。

业务实操中，开发商在意愿征集的同时开展无产权证房产的确权工作，即与业主前期沟通达成更新意愿后，同时签署《深圳市城市更新单元计划申报委托书》和《物业权利人核实证明书》，《物业权利人核实证明书》还需股份公司、社区工作站或者街道办出具意见并盖章。

在物业权利人核实结果汇总后还需进行公示，根据《关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》（深规划资源〔2021〕508 号）规定，公示部门应当将历史违建物业权利人的核实结果汇总后形成历史违建物业权利人核实情况公示表，并在项目现场、辖区街道办事处、区政务网站、深圳商报或深圳特区报进行公示，公示时间不少于15 个自然日。

拆迁资格确定

在《XX城市更新项目历史违建物业权利人核实结果汇总表》公示时，会特别说明，汇总核实结果仅用于城市更新项目搬迁补偿协议签订资格的确认，不作为权属确认依据。

根据《更新条例》和《交易查处通知》的规定，需由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议，市场主体应当将已签订的搬迁补偿协议报区城市更新部门备案，城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案。

确权流程提前到立项之前后，无产权证房产的权利人，即有资格与市场主体签订搬迁补偿协议的主体已经确定。在城市更新项目拆迁阶段，开发商只能与经公示确认的权利人签订搬迁补偿协议，从一定程度上限制了回迁房买卖的乱象，避免签订搬迁补偿协议之后权利人变动给开发商带来不利影响。

拆迁补偿业务问题

1.权利人人数众多

城市更新项目中无产权证房产一般层数较高，单栋建筑面积较大，已经公示的《XX城市更新项目历史违建物业权利人核实结果过汇总表》存在较为普遍的情况是，单项无产权证物业存在多位经核实的权利人。

确权结果为多位权利人的原因包含以下几种：一是现状房产本身是由多位权利人出资建设；二是属于夫妻共有房产；三是因回迁物业面积较大，业主要求将其子女、孙子女或者兄弟姐妹及其他亲属同时确认为权利人，未来将回迁房直接回迁给其家人；四是在权利人核实之前，实际业主将部分房产面积卖给第三人，第三人的诉求也是取得回迁物业，在确权结果中也将包含第三方买受人；五是在权利人核实之前，原实际权利人将房产分割卖给多位第三方个人。当然，在实际情况中不仅有前述列举的情况，还可能存在更复杂的原因。

2.回迁权益不对等

单项被拆迁物业有多位经核实的权利人，就该单项被拆迁物业签订搬迁补偿协议时，需与多位权利人分别签订。

权利人之间通常自行协商回迁权益的分配事项，包括每位权利人取得回迁物业的面积分配，以及对被拆迁物业的临时建筑物、构筑物、附属物补偿、搬迁补偿费、装修补偿、停产停业补偿、签约奖励金、过渡期安置费等现金补偿的分配。开发商根据权利人之间的协商结果，分别与对应权利人签订搬迁补偿协议。

在实操中，比较常见的情况是，回迁物业按照协商面积分配，但根据被拆迁物业面积一定标准计算的现金补偿部分可能会直接归集到个别权利人所有，导致拆迁补偿协议中体现的补偿标准不一致。

3.析产协议的使用

在前述单项资产有多位经核实的权利人时，权利人之间自行协商回迁权益分配事项时，可能会采取签订《析产协议》的方式约定各个主体在城市更新项目中所享有的回迁权益。

《析产协议》是财产共有人通过协议的方式分割共有财产，依据为《民法典》第三百零四条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

《析产协议》在实务中常用于家庭财产和离婚财产等共同共有财产的分割，经核实的多位权利人属于被拆迁物业的共有人，其就被拆迁物业的回迁权益通过《析产协议》的方式进行约定。但《析产协议》约定的分配结果是权利人之间自行协商的结果，开发商在签订搬迁补偿时根据其约定，与对应权利人签订搬迁补偿协议，会出现现金补偿部分由个别权利人单独享有，部分权利人仅取得回迁物业的情形。

拆迁补偿费用

城市更新项目发生的拆迁补偿费用在增值税、土地增值税和企业所得税税前扣除，需实际发生并取得合法有效凭证。

根据财税[2016]140号文，增值税要求提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。根据国税发〔2009〕91号文，土地增值税要求拆迁行为实际发生，拆迁补偿费实际支付，支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证一一对应。

在实际税务审核中，通常还会要求拆迁补偿协议在城市更新部门备案，如果后续发生的补充协议未在城市更新部门备案的，相关的拆迁补偿费用扣除存在不予被认可的税务风险。

其他相关费用

城市更新业务流程，将确权提前到了立项之前，业务上增加了立项的难度，并提前激发现状物业的权属纠纷问题，使得开发商提前支付部分“关系维护费用”，并为解决业主争议承担相关费用。

前期发生的费用还包括入户测绘支付给业主的“入户费用”，现状房产建筑物及其他临时建筑物、附属物的现实状况、《测绘报告》进行证据保全的“公证费用”，业主签署意愿支付的“误工费用”，还有给业主支付的“过节费用”等。

开发商发生的上述费用，通常收款方为个人业主，无法取得发票，也与不属于拆迁补偿款，难以符合增值税和土地增值税税前扣除条件。

无产权证房产拆迁税务管理

无产权证房产经权利人核实并公示后，单项被拆迁物业的权利人人数增加，对应的拆迁补偿对象增加，开发商在后续支付过渡期安置费用或回迁物业环节对应主体增加，一定程度上增加了开发商的后续管理工作量。

在税务管理上，需要注意在支付过渡期安置费用的过程中，向被拆迁方及时取得收据等收款凭证。

无产权证房产业主经过在确权环节与开发商的沟通协商，对城市更新业务有了一定程度的了解，并且已沟通确定了后续签订搬迁补偿协议主体，在正式拆迁环节相对会比较顺利，后续业务和税务问题也相对较少。