2023年，充满了希望。
回顾2022年，这一年，每一个从业者，经历了太多艰难时刻。
无论是国央企，各民企，还是购房者，从业者，亦或是大企业，小老板，都深刻感受到了前所未有的难，贯穿全年的防疫，不间断性的关门停业，都深刻感受到经济的冲击，还有精神焦虑成为常态。
元旦假期，「楼市君」突然感觉，时间仿佛回到2019年疫情还没到来的时候，统一广场烟花连续绽放三天，人声鼎沸。
那么，又如何把握2023楼市趋势？
新旧交替之际，总习惯用“猜想”，来定下一个年度。这时候，2023年度的“五大猜想”随之隐现。
新一年，市场走向如何？房价是涨还是跌呢？
这个问题，没有人敢给出肯定的答案。
反过来看，再跌的可能性不大。
为什么这样讲？
一直以来，大家都觉得西咸房价涨的太快，价格太高，甚至在透支未来。但实际上，这种“透支”，只是开发商所为？亦或是购房者造成的？
看看现在的地价，就知道答案了。
「西咸楼市」曾经发布：楼市探讨 | 西咸区域全年土拍价格稳定，国央企托底，明年房价还会降吗？
参考咸阳大华（地价542万/亩），日月集团（地价1093万/亩），房企再困难，房价也没有太多的下降空间。
据「西咸楼市」统计显示，2022年咸阳的房价，1月均价11269元/㎡，12月以11740元/㎡的均价收官，全年涨幅471元/㎡。
2022年西咸新区的房价，1月以均价15347元/㎡开始，12月以均价16345元/㎡收官，全年价格波动大，虽然各路房企打折促销不断，但全年均价竟然是上涨的。
另外，在政策端，重申房地产支柱产业地位，这是高层在时隔20年之后，重提房地产作为“国民经济的支柱产业”，这直接定调了接下来房地产走向。
其实，价格永远是跟随供需关系而上下浮动的。
有大V断言说，明年春节后会迎来一个小阳春。在遵循大基调的前提下，房地产的金融属性哪怕不提但却不能弱化，因为一旦丧失了金融属性，就会丧失购买的动力。
所以，不要幻想市场会出现大跌的情况。
或许，目前就是底部。
因为2023年市场都会存在住房消费，但不会有报复性。而从概率上讲，房价上涨的可能性占到70%，跌的概率为30%。
除了房价会不会涨，利率也是大家所关心的。
根据2022年12月20日，中国人民银行公布了LPR五年期最新报价利率显示，为4.3%。
作为2022年最后一次LPR的调整，按照惯例每年的1月1日为LPR利率重定周期的时间，所以元旦后准备买房的朋友将能享受到重新调整后的“贷款利率”。
2022年以来，央行已经陆续执行了五次调息。
1月，降至4.65%，5月，再降至4.45%，8月，再次降至4.3%。再加上银行给的20个基点的政策优惠，现在5年期以上LPR最低已经为4.1%。
对于新购房者来说，根据目前西咸很多银行针对首套住房的利率大多数为4.1%，基本上是西咸房贷利率史上最低值了。
4.1%是底了吗？接下来利率还会再降吗？
2022年12月20日中国银行公布的LPR最新利率，这是自8月份调整以来，连续4个月保持“按兵不动”。
按照2022全年，5年期以上LPR累计下调35个基点，保守预估，2023年首套房的执行利率会保持在4%上下，这或许是对新上车客户的最大诚意。
值得注意的是，1月1日国家发改委发文，2023年把恢复和扩大消费摆在优先位置，支持住房改善…
往后看，鉴于保持经济平稳运行的要求，降准降息还有可能再发力。从维护全年资产收益角度考虑，不排除会在2023年一季度再下调5年期LPR报价的可能。
1月20日，央行将公布新一期LPR，是否会下降？我们拭目以待！
停工烂尾，害人不浅。
坊间一直盛传西安（含西咸新区）有2000个烂尾楼项目，严重的，一个区的烂尾楼数量就超过500个。
拯救烂尾楼，盘活停工项目，从国家到地方，决心已经非常明显了：
自2010年4月，国务院出台“新国十条”，明文要求“证监部门暂停批准涉房企业上市、再融资和重大资产重组”。
如今，房企的并购重组，救市决心非常明显。
12月15日-16日，中央经济工作会议召开多次提到房地产，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。
12月19日，中央财办针对目前房地产业风险，指出未来将从供给端方面，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。继续给行业提供足够的流动性，满足行业合理融资需求；推动行业并购重组；完善相关房地产调控政策及制度。
从年底高频次释放出的楼市信号，就可以看出：2023年楼市重心是稳健化发展，其目的“保楼市就是保经济”。
尽管各个城市正在千方百计“保交楼”，但是，这么多年积攒的烂尾楼项目，想要最终根治，显然还需要不少的时间。
自2022年上半年以来，各地都在认真践行“保交楼”，西安住建局、自然资源局、中国人民银行西安分行等五部门联合发布《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》。
紧接着，咸阳市住建局组织召开部分房地产开发企业集体约谈会，会议建立了一对一帮扶政策（即一个科室帮扶一家企业，促进问题尽早解决），要求对在建项目在保质保量和确保安全的前提下，加快施工进度，力争按期交房。
西咸不少的烂尾项目开始复工，比如西安的“易合坊”、咸阳的“南海家缘”...
但，总还会有一些“疑难杂症”的烂尾项目难以轻易解决。
根据之前提出的：2023年12月前，限时解决2000座烂尾楼问题，可以说，时间紧，任务重。
我们也由衷的希望，希望停工烂尾，将止于2023年。
这一轮的调控，受伤最大的是民营房企，也导致了过去一年多时间里他们极少出现在土拍市场中。
据「西咸楼市」统计，2022年咸阳商住地块成交10宗，西咸新区商住地块成交30宗，均全部底价成交。
相较于2021年有些逊色，2021年咸阳商住地块成交26宗，西咸新区商住地块成交33宗，平均溢价率都在90%以上。
去年，土地市场绝大数是国企托底，民企参与感不强，“众星捧月”般的抢地场面停留在了过往，一年里身影不见。
新一年，民营房企会不会重新活跃？
一是，在前不久的放松房地产信贷融资计划中，多家优质民营企业得到了高额度的银行授信，比如，龙湖、绿城、美的置业赢得了8家银行授信，碧桂园也取得了6家银行授信。
二是，最近一次西安土拍市场，已经看到了民企（南飞鸿）拿地的身影，今天西安国际港务区一宗商住用地由民企，福建龙翔控股斩获，或许这将成为一个信号。
三是，中指研究院土地事业部负责人表示，今年的土拍规则可能继续保持宽松。
充裕的开发运营资金，将有助于他们重新站出来，逐渐会积极布局，以更加灵活的方式重燃市场的信心。
从去年以来，西咸市场的热度持续变凉，一方面是疫情影响，另一方面西安的政策强化捎带着西咸。
从2021年8.30新政，到去年的5.28新政，再到去年的8.19新政，每一次政策加码之后，西咸都在变凉，西安主城区千人摇号都在大幅缩水，这对于正在开发的新区，还头顶着“限购、限售”帽子来看，属实“严苛”了。
今年，西咸热度会不会回归？
聚焦居住价值，聚焦产业发展，聚焦配套兑现，西咸居住价值高的楼盘依然会受到追捧。
仅在今年，陕西源杰半导体科技股份有限公司成为秦创原总窗口首家科创板上市公司；隆基绿能西咸新区高效单晶电池项目投产、隆基中央研究院一期投运，西部超导、三一智能制造、秦川高档工业母机等龙头项目开工建设，上半年在“科创中国”排名保持全国第一，在产业方面给了人们信心。
| 来源西咸新区沣西新城官方微信 |
还引入一众优质的配套，西咸智轨即将开通，地铁1号线三期、5号线、14号线、16号线一期的通达和换乘；空军军医大学新校区落地秦汉新城，预计明年5月正式动工；西咸新区第一高级中学落户能源金贸区，计划明年9月投用...
去年，区域内多个项目相继交付，德杰国际城二期·花满庭、华清园·文津观澜（二期）...
| 华清园·文津观澜（二期）交付实拍图 |
另外，根据房天下调查，2022年西咸新区用户关注度超越浐灞、曲江，这里是购房者考虑买房的重要选择之一。
值得注意的是：近期，从佛山到东莞，短短半个月，两个准一线城市解除限购，显然，东莞不会是最后一个，后面还有更多城市加入其中。
如果西安城区解除限购，今年西咸的热度很大可能会转凉，如果不解除，西咸还是大有可期！
END
专题①：楼市观察 | 一线公园景致，双芯“绝版合院”，蓝城现象级大作，划定西安“新符号”！
专题②：市场聚焦 | 约4620亩！沣西新城创新港（二期）4个板块规划曝光！新增6所中小学、7所幼儿园！
专题③：市场热议丨超50000亩土地将入市，西咸重磅规划流出，“第一富人区”被放弃了？
专题④：楼市月报 | 最高降幅2.49%！12月西咸区域二手房价曝光！104盘成交163套，“两连跌”结束，市场逐步回暖！
专题⑤：土拍播报 | 西咸新区约723亩土地出让！揽金超49亿，最高地价1057万/亩！陕西文化产业、西安和平投资、沣东控股摘地！
专题⑥：楼市月报 | 残酷！价差2.9万元/㎡！西咸区域118盘房价表出炉，8大板块齐齐上涨！
专题⑦：市场观察丨西咸新区多个街道回归咸阳管理，业主的学籍、户籍、房本权益谁来保护？
专题⑧：楼市探讨 | 西咸区域全年土拍价格稳定，国央企托底，明年房价还会降吗？
专题⑨：土拍播报 | 最高地价1338万/亩，约992亩土地成功出让！沣东控股22.5亿拿地沣东新城，泾河实业、中铁二十局摘地秦汉新城！
